III kvartalis ehitati omal jõul 527 miljoni euro eest — hooneid 296 miljoni ja rajatisi 231 miljoni euro eest. Eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes suurenes hoonete ehitamine 36% ja rajatiste ehitamine 15%, teatas statistikaamet.

Eesti ehitusettevõtted ehitasid 2011. aasta III kvartalis Eestis ja välisriikides eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 26% rohkem, sealhulgas Eestis 28% rohkem, teatas statistikaamet.

Hinnamõju arvesse võttes on ehitusturu maht võrreldav 2005. aastaga.Ehitusmahu kasvu taga on eelkõige madalseisust kosuv hoonete ehitus kohalikul ehitusturul. Alates 2008. aastast langustrendil liikunud hooneehitus pöördus kasvule tänavu I kvartalis kui eelnenud aasta sama kvartaliga võrreldes kasvas hooneehitus kohalikul ehitusturul 35%, II kvartalis 11% ja III kvartalis juba 43%. Kasvunumbrid on mõjutatud ka 2010. aasta madalast võrdlusbaasist. Et hoonete uusehituse osatähtsus kohalikul ehitusturul järjest väheneb, on hooneehitusmahtude kasvu taga põhiliselt hoonete energiasäästlikkuse tõstmiseks eraldatud renoveerimistoetuste abil tehtavad remondi- ja rekonstrueerimistööd.

Välisturul tegutsevate Eesti ehitusettevõtete ehitusmaht suurenes 2010. aasta III kvartaliga võrreldes 4%. Sealne kasv tulenes põhiliselt rajatiste ehitustöödest. Välisriikidesse tehtud ehitusmahtude osatähtsus kogu ehitusmahus oli tänavu III kvartalis 9%.

Ehitisregistri andmetel lubati 2011. aasta III kvartalis kasutusse 470 uut eluruumi, s.o 150 eluruumi rohkem kui aasta varem samal ajal. Üle poole valminud eluruumidest asus korterelamutes. Enim uusi eluruume valmis Tallinnas. Vaatamata tarbija hinnatundlikkusele püsib nõudlus hea asukoha ja kvaliteediga eluruumide järele. 2011. aasta III kvartalis väljastati ehitusluba 528 eluruumi ehitamiseks, mis jäi küll eelmise aasta samas kvartali tasemele, kuid kolme kvartali kokkuvõttes kasvutrend jätkub. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu.
Kasutusse lubati 163 mitteelamut kasuliku pinnaga 74 000 ruutmeetrit. Enim lisandus uut põllumajandus-, haridus- ja transpordihoonepinda. 2010. aasta III kvartaliga võrreldes vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka kubatuur.

Allikas: www.ap3.ee

Ehitusettevõtjad hinnatõusu vaibumist ette ei näe, sest kallinemas on nii tööjõud kui ka materjalid. Lisaks valitseb ebakindlus finantsturgudel.

NCC Ehituse juhatuse esimees Toomas Aak rääkis Ehituse erilehele, et ehitushinnad jätkavad tõusmist. Oma arvamust põhjendas ta nii tööjõu kui ka ehitusmaterjalide kallinemisega.

“Hinnad on ületamas 2007. aasta taset. Samas on kinnisvara buumiajaga võrreldes ikka 40–45% odavam. See paneb ehitusturule piduri peale, kuid ei tähenda, et hakatakse odavamalt ehitama,” iseloomustas Aak turul toimuvat ning lisas, et odavamalt ehitades tuleb peale maksta.Tema sõnul on head arengut keeruline ette näha ja kõik halvad stsenaariumid on võimalikud. “Palju sõltub mujal maailmas toimuvast: mis juhtub kreeklaste juures eurotsooniga, kas soomlased ja rootslased on valmis oma tootmist Eestisse tooma, et tekiks võimalus neile siin lao- ja tehasehooneid ehitada,” lausus Aak.

Harju Ehituse tegevdirektor Aavo Teder on NCC Ehituse juhatuse esimehega ühte meelt, et ehitusturgu ootab ees 8–10%-line hinnatõus, mis on tingitud sisehindade, sealhulgas tööjõu kallinemisest.

“Niipea kui sisetellimuste arv suureneb, tekib probleem tööjõu leidmisega. Seda tuleb palgata Ida-Euroopa lõunapoolsetest riikidest, näiteks Bulgaariast, või Soome läinud ehitajad tagasi tuua. Viimasel juhul tuleb arvestada, et tööjõukulu suureneb märkimisväärselt,” sõnas Teder.

Allikas: www.ehitusuudised.ee

Tänavu avaldatud riigikontroll audit tõi ilmsiks, et kinnisvarabuumi aastatel on omavoliline ehitustegevus olnud terav probleem paljudes omavalitsustes. Mis on selliste ebaseaduslike ehitiste saatus ja millised on kohalike omavalitsuste võimalused nende lammutamisele sundida.

Ebaseaduslik ehitis on eelkõige ehitis, mis tehtud ilma ehitusloata või mis ei vasta ehitusloa või detailplaneeringu nõuetele.

Teisisõnu on tegu olukorraga, kus kinnistu omanik on lähtunud ehitustegevuses arusaamast “minu kinnistu, teen, mis tahan”. Ehitusseadus § 40 sätestab õigusliku aluseta ehitise korral kohalikule omavalitsusele vägagi jõulise meetme – ehitise omanikule lammutusettekirjutuse tegemine. Juhul kui omanik lammutusettekirjutust määratud tähtajaks ei täida, võib lammutamise korraldada omavalitsus ise.

Seaduse tekst on küll jõuline, kuid tegelikus praktikas on “lammutamisklausli” rakendamine sisuliselt olematu. Seda kinnitab ka eelnimetatud riigikontrolli audit, mille käigus tuvastati, et kaheksas auditeerimise all olnud Tallinna ja Tartu lähivallas ei olnud kohustuslikult lammutatud mitte ühtegi suuremat ehitist.

Senine kohtupraktika

Tuleb tõdeda, et olemasolev kohtupraktika ei julgusta omavalitsusi lammutamismeedet kergekäeliselt kohaldama. Nii on riigikohus lahendis 3-3-1-64-02 märkinud, et mistahes ehitise kohustuslik likvideerimine piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab omanikule kahju. Lammutusettekirjutust ei tohi teha karistusena omavolilise ehitamise eest ning sedavõrd intensiivse sekkumise kohaldamist peab igal juhtumil ülimalt põhjalikult kaaluma. Riigikohus leidis samuti, et isegi juhul, kui rikkumist ei olev võimalik kõrvaldada muul viisil kui lammutamise teel, tuleks seda teha osas, mis on vajalik teiste isikute õiguste või avaliku huvi kaitseks.

Madalama astme kohtud on olnud mõnevõrra jõulisemad ja osal juhtudel ka ehitise lammutamise kasuks otsustanud (nt Kadrioru kaasus 2004. a). Enamasti peetakse lammutamist siiski liialt radikaalseks meetmeks, millele tuleks võimalusel eelistada leebemaid vahendeid.

Valitsev praktika: ebaseaduslike ehitiste tagantjärele seadustamine

Kohalikud omavalitsused ongi läinud seda teed, et lammutamisettekirjutust ei kohaldata. Selle asemel et laskuda võimalikku kohtuvaidlusse lammutamise põhjendatuse üle, püüavad omavalitsused õigusliku aluseta ehitised tagantjärele seadustada. Enamasti toimub see tagantjärele detailplaneeringu või projekteerimistingimuste andmise ning juba olemasolevale hoonele ehitus- ja kasutusloa väljastamisega. Selline lahendus kaitseb küll omavolilise ehitaja huve, kuid jätab tagaplaanile naabrite õigused, avalikud huvid ning planeeringu- ja ehitusloa protsessi tegeliku eesmärgi.

Senine praktika ja diskussioon viitavad, et kinnisvarabuumi ajal kerkinud õigusliku aluseta ehitiste laiaulatuslikumat lammutamist ei tule. Kohustuslikud lammutamised jäävad ka edaspidi üksikjuhtumiteks – seal, kus omavolilise ehitisele esineb aktiivne naabrite või avalikkuse vastuseis. Üsna sarnane on õigupoolest praktika ka Saksamaal, kus kohustuslik lammutamine on samuti harv ja kõige viimane vahend õiguspärase olukorra taastamisel.

Ülaltoodu ei tähenda, et omavalitsused peaks mistahes omavolilisi ehitisi tolereerima ning käsitlema nende kohustuslikku lammutamist automaatselt võimatu missioonina. Eriti juhtudel, kus omavoliline ehitis rikub oluliselt naabrite õigusi ja planeeringunõudeid, tuleks aktiivselt kaaluda ehitusseaduses võimaldatud lammutusettekirjutuse meedet. Mida varasemas ehitusfaasis omavolilisele ehitusele reageeritakse, seda hõlpsam on ka lammutusmeetme kohaldamine.

Artikli autor on Marko Mehilane,
advokaadibüroo Entsik & Partners vandeadvokaat ja partner

Maja ostes tuleks vajalike dokumentide kontrollimise kõrval heita tähelepanelik pilk ka ehitustööde ja tehnosüsteemide kvaliteedile, soovitab majaehitaja.ee juhataja Eno Pappel.

Maja ostmisel tasub ennekõike keskenduda ehitustööde ja tehnosüsteemide kvaliteedile. See pole aga lihtne ülesanne, kuna konstruktsioonid on kaetud ja nende seisukorda ei näe. Abi on projektdokumentatsioonist, kuid kas ikka täpselt nii ehitati nagu projektis, selles osas garantiid ei ole. Mida siis vaadata ostetava kodu ülevaatamisel?

Vundament
Kas on pragusid? Üldjuhul mõne prao leiab ikka, kuid murekohaks on pragu, kui see läbib kogu nähtavat vundamendiseina. See näitab üldjuhul, et tegemist on vajumisest tingitud praoga ja selliste vigade parandamine on kallis. Pragu on ainult mündi üks pool ja üldjuhul kandevõime osas probleeme ei ole, kuid sellised praod lasevad niiskusel pääseda vundamendist seina ja põrandakonstruktsiooni. Vundamendi osas tasub alati vaadata ka seda, kas seal on niiskuskahjustusi, näiteks krohvikiht maas või on mingil põhjusel mõni osa tumedamat värvi (niiske). Proovi aru saada, millest on see tekkinud. Kas näiteks katkine vihmaveetoru või on maapind kaldu vundamendiseina poole? Nii saad hinnata, millised kulutusi pead tegema asja kordategemiseks.Avade sillused
Vaata akende ja uste silluseid, kas seal on pragusid. Enamasti ei ole seal probleemiks kandevõime, vaid just see, et niiskus pääseb läbi tekkinud pragude seinakonstruktsioonidesse.

Katus
Võimalusel kontrolli katus üle nii väljast kui ka avatud pööninguga katuse puhul kindlasti ka seestpoolt. Kontrolli katusekatte olukorda ja vihmavee äravoolu korrasolekut. Otsi võimalikke lekkekohti. Vaata üle korstna ümbrus ja muud läbiviigud ning veendu nende veekindluses. Katusest algab maja pikaealisus ning see on iga maja puhul ülioluline.

Soojapidavus
Talvisel perioodil on mõistlik tellida termokaameraga maja pildistamine, mis annab kiiresti hea ülevaate tegelikust olukorrast. Soojapidavus ei tähenda ainult seintes paksu soojustuskihti. Olulisem on hoopis see, et kogu maja oleks korralikult ühtlaselt soojustatud ja ei oleks külmasildu.

Oluline on lisaks seintele ka põranda ja katuse soojustus. Tänapäeval võiks põranda soojustus olla vähemalt 20 cm, seintel 15-20 cm ja lael 30 cm. Soojustuse kvaliteeti võib kaudselt hinnata selle järgi, kas näiteks seintel või nurkades on niiskuskahjustusi, mis võivad olla tekkinud nn. külmasildadest.

Ventilatsioon
Kaasaegse maja puhul, kus just soojapidavuse tõstmise eesmärgil on majad suure õhupidavusega, on tingimata vajalik korralik ventilatsioon. See tähendab, et ostetaval majal peab olema kas loomulik või sundventilatsioon. Halvast ventilatsioonist annab märku akende sisepinnale tekkiv kondentsvesi, mis võib tekitada näiteks puitaknaraamide kahjustusi.

Küttesüsteem
Küttesüsteeme on väga erinevaid, kuid ennekõike tuleks üle vaadata küttekolded ja hinnata nende seisukorda. Küttekolded ja -lahendused peavad olema hooldatud ja töökorras. Uuri, millal viimati küttesüsteemi hooldati ja kuidas seda tehti. Tee selgeks, millised on küttesüsteemi hooldus- ja halduskulud aastas.

Ülevaatuse käigus leitud probleemid tuleks kirja panna, et hiljem märkmete abil umbkaudselt arvutada, millised täiendavad investeeringud on mõistlik tulevikus maja korrashoiu nimel teha ning vaadata siis kodu soetamist tervikuna: ostuhind + korrastamise hind.

Allikas: www.ehitusuudised.ee